신탁회사는 위탁자로부터 주상복합건물의 상가 일부에 대하여 을종부동산관리신탁계약을 체결하고 소유권만을 관리하여 왔습니다. 위탁자는 처음에는 관리비를 납부하며 실질적인 관리를 하여 왔는데 이후 사실상 부도처리되면서 관리비를 납부하지 않았고 수년간 관리비가 연체되었습니다. 이에 입주자관리위원회(관리사무소)는 등기부상 소유자인 신탁회사를 상대로 수십억원에 달하는 연체관리비를 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

신탁계약서에 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 포함되어 등기가 된 경우 구 신탁법 제3조에 따라 그 내용으로 제3자에게 대항할 수 있다고 볼 수 있는지 여부가 주된 쟁점이 되었는데, 이에 대하여는 종래 신탁회사가 제3자에 대하여 대항이 가능하다는 적극설과 대항할 수 없다는 소극설이 대립하였고, 하급심에서도 엇갈린 판결이 선고되어 있는 상황이었습니다.

여러 신탁회사의 법률적 분쟁에 관하여 수많은 소송 및 자문을 수행하고 특히 신탁법 개정에 따른 각종 신탁계약서 정비용역업무를 진행하는 등으로 부동산신탁에 대하여 전문성을 인정받아온 법무법인 세종은, 신탁회사를 대리하여 구 신탁법 제3조의 취지, 적용범위 및 내용 등에 관한 치밀한 법논리를 개발하여 변론을 전개하였고, 그 결과 법원으로부터 ‘등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다’는 판단을 받아낼 수 있었습니다. 특히 이 소송 진행 중 담보신탁계약과 관련하여 수탁자가 관리비 납부의무에 대하여 제3자에게 대항할 수 있다는 취지의 대법원 판결이 선고되기도 하였는데, 법무법인 세종은 담보신탁계약과 관련한 을종부동산신탁계약의 본질에 대하여 적절히 변론함으로써 담보신탁계약뿐만 아니라 을종부동산관리신탁계약에서도 동일한 법리가 적용될 수 있다는 판단을 받을 수 있었습니다.

신탁회사는 신탁계약이 체결된 이후 신탁과 관련한 거래를 하는 경우 신탁회사의 고유재산으로는 책임을 부담하지 않는다는 취지의 책임한정특약 등을 체결함으로써 위험을 회피하고 있습니다. 그런데 이 사건과 같이 신탁부동산과 관련하여 부동산 소유자가 부담하여야 한다고 볼 수 있는 관리비, 지료 상당 부당이득금 등에 대해서는 신탁계약 체결 이후 신탁회사가 특별히 ‘거래행위’를 하는 경우가 아니므로 그 채무부담의 위험을 간과하는 경우가 종종 발생합니다. 그러므로 위탁자가 실질적으로 신탁부동산을 관리하지 못하게 된 사정이 발생하는 경우, 신탁회사의 담당실무자는 즉시 신탁회사가 관리비, 지료 상당 부당이득금 등을 부담할 가능성이 있는지 여부를 검토하여 적절한 조치를 취할 필요가 있습니다. 특히 신탁등기의 대항력에 관하여 개정 신탁법 제4조는 구 신탁법 제3조와 달리 규정하고 있어 향후 개정 신탁법이 적용되는 신탁계약과 관련된 분쟁에서는 이 사건과 같은 판례의 법리가 그대로 적용되지 않을 가능성도 있습니다. 이에 개정 신탁법이 시행된 2012. 7. 26. 이후 체결된 신탁계약과 관련하여서는 더욱 큰 주의가 필요합니다.